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黄金周楼市成交惨淡成交低迷将加剧房价跌势

2018-10-25 19:16:12

黄金周楼市成交惨淡 成交低迷将加剧房价跌势

在刚刚过去的黄金周,楼市成交惨淡,传统的金九银十未能改变楼市的低迷局面,房价过快上涨的势头受到了初步遏制。专家指出,旺季成交不旺,必将加剧开发商的资金饥渴,进而推动房价拐点加速到来,但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。

黄金周楼市成交惨淡

今年黄金周期间,楼市明显处于休假状态。不仅购房者少,连一手楼盘、二手中介大多也暂离楼市,走访中发现,有些售楼处大门紧闭,屋内的灯都关着,见到有人来看房,里面的售楼人员才慌忙打开灯。

这一连串景象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。统计发现,北京、上海、广州、杭州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。

据北京市房地产交易管理统计显示,今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套,与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%,与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。

与此同时,上海一手房多日成交量只有100多套,比9月份大幅降低

黄金周楼市成交惨淡成交低迷将加剧房价跌势

,而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日,上海一手房成交126套,广州新建商品住宅签约仅为67套,杭州一手住宅成交14套,二手住宅成交1套。

传统的银十开局阶段楼市甚至比今年的黑9月更低迷,排除节假日因素,楼市基本上是延续了9月的成交低迷态势。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,一方面限购等政策将客户群体划分,稀释了客户量;另一方面即使满足购买条件的客户也在看开发商的动作,抄底捞便宜的心理驱使客户不着急出手。

量跌是价跌必经一个步骤

从9月及10月开局阶段来看,在无形之手与有形之手的博弈中,有形之手占据上风,市场目前仍处于政策可控范围之内。

朗勤地产机构副总经理胡卫表示,在从严限购等政策作用下,市场的第一个变化就是具有风向标性质的一、二线城市成交量出现下降,量跌是价跌必经的一个步骤。

其次是开发商资金链普遍趋紧,部分房企资金链呈现恶化走势,多家房企负债率超过100%。对于开发商而言,借助金九银十赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大,那么9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。

从2008年的楼市走势来看,正是经过了将近一年的成交量的持续下跌,才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是9、10月的销售状况至关重要,2008年正是在金九银十成色十分不足乃至有些惨淡的局面下,当年底全国房价迎来实质性降价。

不过,分析人士也指出,当下市场也在试图消化政策。第一个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降,但很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是全国商品房销售额同比仍然处于上涨状态,这就决定了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资,另外也在转移投资、缩减地产投资,并通过变换开盘节奏搅动市场。

这就意味着接下来的10月中下旬各方力量将会进一步大力角逐,进而影响楼市走势,目前北京等地市场正通过大规模推盘、小幅降价来刺激市场。

成交低迷将加剧房价跌势

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,在今年的9、10月份,市场出现成交量明显萎缩,这很可能影响即将上市的纯新盘定价,开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死,在今年最后一个销售高峰期,必定会有大量开发商选择降价求量;而二手房市场也能出现明显的价格下调。整体看,降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延,从大户型向中小户型蔓延。

张大伟同时指出,如果开发商只有小幅降价,那么成交量必然难以明显反弹,市场依然难改颓势。这就意味着拐点在10月份并非一定能够确立,预计今年四季度楼市将依然出现成交萎缩,价格以停涨为主,降价楼盘点状分布,甚至依然有项目价格上涨。

对此,世联地产的判断是,随着供应量的增加,今年底明年初库存将升至本轮楼市的最高峰,供销差也同时达到峰值,只有供销差达到最大时,拐点才会确立。

另外,张大伟表示,虽然目前资金的利用成本及难度均达到了最近三年的最高点,但是因为近年来流动性充裕以及房价上涨过快,开发商的资金情况目前来看依然相比2008年要好很多。不过,一旦年内销量持续低迷,销售回款将逐渐难以弥补开发商在银行信贷减少后的资金缺口,在明年初市场出现资金或投资拐点的可能性非常大,这也将影响楼市价格拐点的出现。

毫无疑问的是,如果传统的金九银十楼市成交低迷,这必将加速拐点的到来,但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。中国房地产学会副会长陈国强表示。

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